Site Yönetimine Karşı Dava Açma Rehberi 2026
Aidat hesabı şeffaf değil, usulsüz bir kurul kararı alındı veya yönetici hesap vermiyor. Yazılı başvuru ve ihtarname de sonuç vermediyse sırada site yönetimine karşı dava açmak vardır. Ancak yanlış mahkeme, kaçırılan süre veya atlanan arabuluculuk adımı davanızı daha başlamadan bitirebilir. Bu rehber, 2026 güncel uygulamasıyla görevli mahkemeyi, zorunlu arabuluculuğu, dava sürelerini ve gerekli belgeleri adım adım açıklıyor.
Dava bir son adımdır. Hangi durumda dilekçe, ihtarname, suç duyurusu veya davanın doğru araç olduğunu karşılaştırmak isterseniz site yönetimine ihtarname mi suç duyurusu mu yazımız iyi bir başlangıçtır.
Hangi Mahkeme Görevli?
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Asliye hukuk veya tüketici mahkemesi değil; site yönetimiyle aranızdaki ihtilaf ister karar iptali ister tazminat olsun, adres sulh hukuktur. Yanlış mahkemeye açılan dava görevsizlik kararıyla geri döner ve zaman kaybettirir.
Hangi Konularda Dava Açılabilir?
Site yönetimine karşı açılabilecek davalar niteliklerine göre farklılaşır:
| Dava türü | Konu | Süre / Şart | Sonuç |
|---|---|---|---|
| Kurul kararı iptali | Usulsüz çağrı, nisapsız veya hukuka aykırı karar | 1 ay / 6 ay (hak düşürücü) | Kararın iptali |
| Yöneticinin azli | Hesap vermeme, görevi kötüye kullanma | Haklı sebep her zaman | Görevden alma |
| Mahkemece yönetici atanması | Kurulun yönetici seçememesi | Malik talebi | Hakim yönetici atar |
| Hesap verme / belge | Gelir-gider şeffaflığının sağlanması | Malik talebi | Hesabın denetimi |
| Maddi tazminat | Ortak alandaki ihmalden doğan zarar | Zarar ispatı | Tazminata hüküm |
Dikkat: Suç şüphesi taşıyan eylemler (aidatın kişisel hesaba aktarılması, sahte belge) dava değil, savcılığa suç duyurusu konusudur. Bunun için apartman yöneticisi hakkında suç duyurusu dilekçesi sayfamızdaki hazır şablonu kullanabilirsiniz.
Zorunlu Arabuluculuk: Dava Şartı
Güncel uygulamada kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde, doğrudan dava açılamaz; önce arabuluculuğa başvurmak yasal bir dava şartıdır. Arabuluculuk aşamasında taraflar anlaşırsa süreç hızlı ve düşük maliyetle biter. Anlaşma sağlanamazsa arabulucu bir son tutanak düzenler ve bu tutanakla Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılabilir.
Arabulucuya başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Bu nedenle dava dilekçenize arabuluculuk son tutanağını eklemeyi unutmayın.
Dava Açma Süreleri
Süre, özellikle kurul kararının iptalinde kritiktir ve hak düşürücüdür:
- Aykırı oy kullanan malik: Karar tarihinden itibaren 1 ay
- Toplantıya katılmayan malik: Kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay
- Her halükarda üst sınır: Karar tarihinden itibaren 6 ay
Bu süreler geçtikten sonra karar geçerli hale gelir ve iptal davası açma hakkı düşer. Kararı öğrenir öğrenmez harekete geçmek, hem süreyi korur hem de muhalefet şerhinizi tutanağa işletmenize imkan verir.
Gerekli Belgeler
Dava dilekçenizde ve eklerinde şunların bulunması gerekir:
- İptali istenen kurul kararının veya itiraz edilen işlemin örneği
- İptal veya tazminat gerekçeleri (kanuna, yönetim planına, hakkaniyete aykırılık)
- Arabuluculuk son tutanağı
- Tapu kaydı veya malik olduğunuzu gösteren belge
- Varsa ihtarname, dilekçe ve yönetimle yazışmalar
- Tanık, dekont, fotoğraf gibi destekleyici deliller
Davaya Alternatif: Kurul Yolu
Mahkeme süreci aylar sürebilir. Çoğu durumda daha hızlı çözüm, sorunu kurul içinde çözmektir: kat maliklerinin üçte biri olağanüstü toplantı talep ederek yöneticiyi kurul kararıyla değiştirebilir veya tartışmalı kararı yeniden görüşebilir. Görevden alma için gereken oy, imza ve hazır talep dilekçesini yöneticiyi görevden alma rehberimizde bulabilirsiniz. Mahkeme 15 günlük çağrı süresiyle toplanan kurula göre çok daha uzun sürer.
Ankara'da Dava Pratiği
Süreç tüm Türkiye'de aynı kanuna tabidir; pratik farklar ilçe yoğunluğundan kaynaklanır. Çankaya ve Keçiören'deki çok ortaklı eski apartmanlarda en sık karşılaşılan engel ispat sorunudur: karar defteri düzenli tutulmamış, tebliğler belgelenmemiştir. Etimesgut, Yenimahalle ve Gölbaşı'ndaki büyük sitelerde ise sorun genellikle ölçektir; yüzlerce maliki ilgilendiren kararlarda nisap ve tebliğ titizlik ister.
Tekrarlayan uyuşmazlıkların kalıcı çözümü çoğu zaman tek bir dava değil; şeffaf raporlama ve usulüne uygun karar süreçleri kuran bir yönetimdir. Yönetiminizi değiştirmeyi düşünüyorsanız Ankara site yönetimi hizmetimizden ücretsiz keşif talep edebilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata başvurmanız önerilir.
